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170章 学习（第1页）

鹤云天想全方位的了解和掌握关于房地产开发方面的知识。便与夏雨萌商定在她父亲房地产公司里的主要部门学习和历练。

在夏雨萌的安排下，鹤云天学习的第一站是房产公司销售部。

鹤云天认为，房地产开发，如何开发，如何定位。首当其冲的要先了解客户需求，把握客户心理，从客户需要出发。

鹤云天这样做的目的就是通过销售部掌握和分析潜在客户的消费能力，消费阶层，年龄比例，户型要求以及客户心理所承受的市场价位。

鹤云天在销售部一方面积极接触客户，跟消费者谈心交心。另一方面，时常向销售部经理、员工虚心请教，借鉴经验。通过个人不懈努力，鹤云天用了一个月的时间，基本掌握了所自己需要的行情数据。

房地产行业从产生以来一直是备受关注的行业，影响房地产行业的基本要素主要有三个方面。

一是地段要素

房地产在当前城市所处的位置，周边配套尽量齐全完善，位于人流量比较大的区域。

二是时机要素

进行房地产销售，需要抓住时机，将房产以最大利润出售。

三是质量要素

房地产商需要特别注重楼房的优缺点，以及所选物业服务质量的好坏。

基于上面几个要素，第二站，鹤云天去了策划部。

房地产行业有一句话，项目未动，策划先行！

t古人云：兵马未动，粮草先行；对于房地产开发而言；应该是项目未动，策划先行。即应该做好项目策划，就项目策划简单而言是要搞清楚以下几个方面：

t谁是我们的客户？我们的客户喜欢什么样的产品，我们的产品做成什么样的特点，商业怎么做？住宅怎么做？配套怎么做？商业和住宅的比例怎么样？住宅户型的比例和面积分配怎么样？项目的风格做成什么样子？项目的景观应该满足什么人群的需要？

而这些选择都需要一个为什么这么做的理由！！

这些问题无论有意或者无意都会要回答，不管是通过专门的流程来回答，或者拍脑袋来回答。只是说如果拍脑袋，那么犯错误的可能性更加大，地块也无法发挥最大的价值所在。而如果在下结论以前，如果进行全面的调研与市场分析，项目产品的探索性研究，结论加以科学的论证，必然会大大减少失误的可能性，确保地块的价值得到最大程度的提升！

我们需要回答这些基础问题的重点在于：

在设计之前或者设计开始的同时，需要对项目做一个精确的定位。定位是一个项目开篇重要的核心点。在于回答我们是什么，谁是我们的客户！

t定位做好了，项目的销售就做好了80％。

t经过一段时间的锻炼和深入学习，鹤云天根据自己的理解以文字版的形式发给了夏雨萌。得到了夏雨萌的称赞。

凡事预则立，不预则废！

项目启动之前，如果能够事先做一些计划，订一些目标，一定会对工作的开展有百益而无一害。

房地产项目开发的计划包括项目的整体开发计划，项目的资金预算运作计划，项目的整体时间节点安排，项目整体的工程，营销等各个部门的工作计划。